Thẩm định giá nhà đất là một bước quan trọng bắt buộc nhà đầu tư nên thực hiện khi muốn mua bán một sản phẩm bất động sản để tránh trường hợp có thể bị “hớ” trong giao dịch.
Thẩm định giá nhà đất là gì?
Thẩm định giá nhà đất là việc ước tính giá trị của bất động sản cụ thể dưới dạng tiền tệ trong một khoảng thời gian cụ thể. Việc định giá bất động sản do người mua hoặc người bán xác định nhưng phải phù hợp với giá thị trường. Hiện nay, có hai hình thức định giá nhà đất là định giá theo nhà nước và định giá theo cơ sở thị trường.
Mục đích của việc thẩm định giá nhà đất trước khi mua bán
Trước khi quyết định mua hay bán bất kỳ sản phẩm bất động sản nào thì câu hỏi đầu tiên mà ai cũng băn khoăn đó là không biết mức giá phù hợp là bao nhiêu. Nếu định giá không phù hợp sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy khó lường. Trên thực tế, khâu thẩm định giá nhà đất đôi khi không được đánh giá cao trước khi tiến hành giao dịch, dẫn đến giá thỏa thuận không sát với giá thị trường, gây thiệt thòi cho cả người bán lẫn người mua.
Tại Điều 4 Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Mục đích thẩm định giá nhà đất có thể kể đến như:
Bảo toàn tài sản
Mua bán tài sản đơn hạng mục
Chuyển nhượng bất động sản
Bồi thường
Thế chấp
Xác định giá trị của tài sản
Hạch toán kế toán
Nghiệp vụ thanh toán
Phục vụ tư vấn
…
Phương pháp thẩm định giá nhà đất
Phương pháp thẩm định giá nhà đất hay bất động sản hiện nay được thực hiện theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC vào tháng 10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Định giá bất động sản theo đó có 5 phương pháp thẩm định bất động sản như sau:
Thẩm định giá theo phương pháp so sánh: Phương pháp này dựa trên cơ sở phân tích giá của bất động sản cần thẩm định giá đã được giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định
Thẩm định giá theo phương pháp chi phí: Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong thẩm định tài sản chuyên dùng, ít hoặc không mua bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện cho phương pháp so sánh.
Thẩm định giá theo phương pháp thu nhập: phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong định giá bất động sản đầu tư.
Thẩm định giá theo phương pháp chiết trừ: Phương pháp này được áp dụng phổ biến nhất trong trường hợp việc khó so sánh giá các sản phẩm bất động sản tương tự. Vì giá trị của các sản phẩm bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời có thể kể đến như nhà hàng, rạp chiếu phim….
Thẩm định giá theo phương pháp thặng dư: Đây là phương pháp được ứng dụng chủ yếu trong lĩnh vực thẩm định bất động sản có tiềm năng phát triển.
Hiện nay đối với các sản phẩm bất động sản nhà phố, đất đai thì thường được sử dụng phương pháp so sánh.
Cách thẩm định giá nhà đất
Thẩm định giá bất động sản thông qua vị trí
Yếu tố đầu tiên và được xem là quan trọng nhất khi định giá nhà đất là vị trí. Bạn cần phải xác định được vị trí căn hộ, mảnh đất mà mình muốn mua nằm ở tỉnh nào, quận nào, đường nào, nằm ở mặt tiền hay ở trong hẻm, hẻm chính hay hẻm phụ….
Nếu căn nhà mà bạn muốn mua nằm trong khu vực sầm uất, mặt tiền đường lớn, thuận tiện kinh doanh, buôn bán thì chắc chắn sẽ có giá cao hơn căn nhà nằm trong hẻm. Ngoài ra, bạn cũng nên xác định các tiện ích xung quanh và phân vùng của khu vực. Việc khoanh vùng càng cụ thể thì việc thẩm định bất động sản càng dễ dàng và chính xác.
Thẩm định giá nhà đất thông qua bảng giá địa phương
Sau khi đã định vị được nhà đất mà mình muốn mua, bước tiếp theo bạn cần tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan cấp tỉnh, thành phố, địa phương đó ban hành. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tham khảo các bảng giá nhà đất, bất động sản dựa vào các thông tin từ website nhà đất, bất động sản hoặc ngân hàng để có thể xem xét bảng giá hiện tại trên thị trường. Hiện nay, các kênh thông tin hay bảng giá về bất động sản khá phổ biến trên khắp các nền tảng website, facbook, instagram… Chỉ cần thường xuyên theo dõi thông tin và thực hiện một vài thao tác đơn giản là bạn có thể tra cứu thông tin về giá nhà đất hay bất kỳ loại hình bất động sản nào.
Thẩm định giá nhà đất thông qua tình trạng bất động sản
Ngoài yếu tố vị trí và tham khảo bảng giá địa phương thì việc phân loại bất động sản, xác định xem ngôi nhà, mảnh đất, căn hộ của mình thuộc loại hình bất động sản nào. Bên cạnh đó, bước quan trọng trong quy trình đánh giá tình trạng của bất động sản là tuổi thọ của bất động sản đó dựa trên thời gian xây dựng, sửa chữa để khấu hao giá trị tài sản.
Thẩm định giá nhà đất thông qua giá nhà đất ở khu vực lân cận
Giá nhà đất các khu vực lân cận cũng có tác động đáng kể đến việc thẩm định giá nhà đất mà bạn đang muốn mua. Để có được thông tin này, bạn có thể thu thập thông tin từ nhiều nguồn có thể kể đến như: sàn giao dịch bất động sản, website, người thân, bạn bè hay những người xung quanh bất động sản đó. Để kết quả được sát nhất thì bạn cần tham khảo ít nhất 3 bất động sản trong khu vực để đảm bảo định giá sản phẩm chính xác và hiệu quả tốt nhất.