Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu các tài sản về bất động sản bao gồm: đất đai, chung cư, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và những tài sản thuộc bất động sản do pháp luật quy định. Các tài sản này đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho một mục đích đã được xác định rõ, với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Mục đích của Thẩm định giá Bất động sản
Dịch vụ thẩm định giá bất động sản đáp ứng các mục đích thực tế khác nhau như mua bán chuyển nhượng; cầm cố thanh lý; tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính; đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa; đền bù giải tỏa; chứng minh tài sản để đi du học và vay vốn ngân hàng… Trong thời điểm hiện nay, cùng với định giá máy móc trang thiết bị, định giá bất động sản được xem là một trong những hoạt động định giá phổ biến nhất.
– Bảo toàn bất động sản: Trong trường hợp định giá tài sản để phục vụ cho khấu hao tài sản, làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.
– Mua bán, chuyển nhượng bất động sản: Giúp khách hàng có cơ sở để đặt mức giá tốt nhất cho tài sản của mình khi tiến hành mua, bán, chuyển nhượng…
– Chuyển đổi quyền tài sản, bất động sản: Khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; góp vốn hợp tác kinh doanh; hợp nhất, sát nhập hoặc giải thể; bán doanh nghiệp hoặc cho thuê bất động sản.
– Bồi thường bất động sản: Khi giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án; khi có sự cố do người khác gây ra.
– Phục vụ thế chấp vay vốn: Định giá tài sản thế chấp để xác nhận điều khoản vay vốn của doanh nghiệp.
– Định giá bất động sản trong bảo hiểm: Tiến hành trước khi ký hợp đồng để làm cơ sở đưa ra mức phí bồi thường phù hợp khi có rủi ro xảy ra.
– Hạch toán kế toán, tính thuế: Là phần kê khai tài sản của các doanh nghiệp trong báo cáo bắt buộc phải thực hiện.
– Một số mục đích khác như: Chứng minh tài sản, du học, du lịch, đầu tư định cư…; tư vấn, lập dự án đầu tư; định giá trước khi thanh lý tài sản…
Hồ sơ Thẩm định giá Bất động sản cần cung cấp
+ Đối với nhà ở riêng lẻ
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
– Giấy phép xây dựng
– Bản đồ hiện trạng
– Tờ khai lệ phí trước bạ
+ Đối với công trình xây dựng
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
– Giấy phép xây dựng
– Các hợp đồng thi công
– Bản vẽ thiết kế
– Bản vẽ hoàn công
– Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình
Phương pháp Thẩm định giá Bất động sản
Theo quy định của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản. Hiện tại có 5 phương pháp thẩm định giá tài sản bất động sản bao gồm:
– Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp
– Phương pháp chi phí
– Phương pháp chiết trừ
– Phương pháp thặng dư
– Phương pháp thu nhập
Trong đó 3 phương pháp cơ bản hay dùng là: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí… Ngoài ra, phụ thuộc vào tính đặc thù của mỗi bất động sản, phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ cũng là 2 phương pháp được cân nhắc, áp dụng nhằm mang lại kết quả thẩm định giá chính xác nhất.
Trên thực tế hiện nay, việc áp dụng các phương pháp định giá trên mỗi bất động sản là yếu tố quan trọng dẫn đến độ chính xác của kết quả định giá. Đặc biệt hơn nữa, tại Việt Nam, định giá bất động sản phức tạp hơn nhiều so với các quốc gia khác trên thế giới bởi đặc thù về hành lang pháp lý quy định đất đai tại Việt Nam, ví dụ như phân loại đất khác nhau, đất thuê của nhà nước với các phương thức thanh toán khác nhau… tất các các yếu tố này đều sẽ ảnh hưởng đến quá trình thẩm định giá và kết quả thẩm định giá cuối cùng.
Bới vậy, đối với thẩm định viên khi thực hiện thẩm định giá bất động sản, ngoài việc nắm chắc, áp dụng đúng và chính xác các phương pháp thẩm định giá với từng bất động sản đặc thù, mà hơn thế nữa, cần nằm chắc và am hiểu về thị trường bất động sản, luật đất đai hiện hành và các yếu tố tác động có liên quan khác…
Quy trình thẩm định giá Bất động sản
Thẩm định giá bất động sản giúp các doanh nghiệp có thể nhìn nhận và đánh giá chính xác về tài sản của mình. Nhằm tạo sự thuận lợi và đạt kết quả cao nhất trong các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Thực hiện phương pháp thẩm định giá bất động sản trải qua quy trình với các bước:
– Xác định giá trị tổng quan về tài sản để làm cơ sở thẩm định giá.
– Lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản.
– Khảo sát thực tế tại hiện trường để thu thập thông tin.
– Phân tích các thông tin liên quan về tài sản thẩm định giá.
– Xác định giá trị của tài sản bất động sản
– Lập báo cáo kết quả việc thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và ban thẩm định.